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陈喻伟、陈喆律师在《中国律师》杂志刊发《中介合同效力认定与解除的归则原则分析》论文
来源:诚昌所   发布日期:2020/9/27 10:12:13   浏览次数:64

20209月,市律师协会副会长、湖北诚昌律师事务所主任陈喻伟律师、湖北诚昌律师事务所党支部书记陈撰写的《中介合同效力认定与解除的归则原则分析》论文被中华全国律师协会主办的《中国律师》2020年第9期采用。

文章指出:居间合同是《合同法》规定的十五种有名合同之一,是指中间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。《民法典》合同编保留了“居间合同”的内容,但变更名称为“中介合同”。中介合同虽然属有名合同,但作为一种提供媒介服务的特殊契约,中介合同与买卖、借款等有名合同相比较而言,其合同当事人一般为三方,受到诸多合同双方当事人以外因素制约,其成立、生效、解除及归责原则有其特殊性,法律关系更加复杂。文章从一起陈喻伟、陈律师承办的案例入手,分析中介合同效力认定和解除的特殊性,从而厘清中介合同签订、生效和解除各阶段民事责任的承担问题,并进一步论证了《民法典》更好的规范了中介合同,为中介合同在市场经济中更充分的发挥作用提供了立法保障,有助于市场经济主体更好的利用中介服务法律手段衔接买卖双方,正确匹配交易对象、节约买卖双方的时间同时增加市场的合理利用率。

《中国律师》创刊于1988年,是由中华人民共和国司法部主管、中华全国律师协会主办的国家级期刊,是中国国内以律师为核心的法律期刊。主要报道、宣传党和国家的方针、政策和法律,传播律师工作信息、介绍律师工作经验,研究律师业务和律师制度建设,研究和介绍可供中国借鉴的中国国外律师制度和律师业务等,从理论上、政策上指导律师业务,提高律师的政治素质和业务素质,推动律师制度建设和律师工作的发展。《中介合同效力认定与解除的归则原则分析》一文的撰写反映出陈喻伟、陈律师结合办案实务、运用法律思维进行法学研究的能力。

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中介合同效力认定与解除的归责原则分析

陈喻伟1 2

摘要:居间合同是《合同法》规定的十五种有名合同之一,是指中间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。《民法典》合同编保留了“居间合同”的内容,但变更名称为“中介合同”。中介合同虽然属有名合同,但作为一种提供媒介服务的特殊契约,受到诸多合同双方当事人以外因素制约,其成立、生效、解除及归责原则有其特殊性。《民法典》关于中介合同的规定,更好的规范了中介机构及委托人的行为,为中介合同在市场经济中更充分的发挥作用提供了立法保障,有助于市场经济主体更好的利用中介服务法律手段衔接买卖双方,正确匹配交易对象、节约买卖双方的时间同时增加市场的合理利用率。

关键词:中介合同  成立与生效  解除  归责原则

 

 

居间合同是《合同法》规定的十五种有名合同之一,是指中间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。《民法典》保留了相关内容,但将名称从“居间合同”变更为“中介合同”。

一般而言,有名合同是在法律上或者经济生活习惯上按其类型已确定了一定名称的常用典型合同。从立法角度,虽然从《合同法》到《民法典》均将“中介合同”作为有名合同加以规范,但中介合同与买卖、借款等有名合同相比较而言,其合同当事人一般为三方,法律关系更加复杂。另外,有学者认为中介合同当事人之间并不负有严格的合同义务,或者认为中介合同为准委托合同而应当适用有关委托的一般规定。

本文以一起房屋买卖中介合同纠纷案为例,分析中介合同效力认定、解除的特殊性,以厘清中介合同签订、生效和解除各阶段民事责任的承担问题,帮助市场经济主体在民法典生效后更加准确的运用中介手段参与市场活动。

2019年,购房人A在其前妻B不知情的情况下,以B的名义在C中介公司处寻购二手房,并支付购房定金10万元;同时,售房人D“委托中介公司C代为出售其房屋,价格为300万元包干。”C中介公司结合买卖双方信息,认为该二手房基本符合购房人A提出的购买条件,遂在既未取得售房人D授权、又未取得购房人A前妻B对中介合同追认的情况下,直接代售房人D与购房人A及其前妻B签订了《房屋买卖居间三方合同》。B在得知后,明确表示对中介合同及C中介公司代签的《房屋买卖居间三方合同》不予追认;售房人D在得知《房屋买卖居间三方合同》后未表态。购房人A遂与C中介公司协商退回了购房定金10万元。C中介公司向购房人A退款后,售房人DC中介公司索要房屋定金与售房款,C中介公司告知定金已退,房人D遂解除了与C中介公司的委托关系。各方合同解除三个月后,C中介公司向人民法院提起诉讼,以购房人A及其前妻B违约为由主张佣金及违约金共计111000元。本案经人民法院审理认为,C中介公司与购房人A及其前妻B之间的中介合同未履行完成,不应取得佣金与违约金,驳回了C中介公司的全部诉讼请求。

本案中,形成了三个独立合同,即C中介公司与购房人A及其前妻B之间的委托合同、C中介公司与售房人D之间的委托合同、各方之间的《房屋买卖居间三方合同》。

一、中介合同的成立、生效与解除

合同的成立和生效是持续的过程。合同的成立是当事人之间意思表示的一致。合同的生效是指当事人表示一致的意思由于受到了国家法律的肯定而有效。合同的成立是合同生效的必然前提。大部分合同由于其内容和程序的合法性,必然是成立即生效的。[1]也有部分合同成立后无效和效力待定的情形。

1、中介合同的成立与生效。

1.1中介合同的成立。

2009年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第1条规定:当事人对合同是否成立存在争议的,人民法院能够确定当事人的名称、姓名、标的和数量的,一般应该认定为合同成立。《民法典》延用了该观点,在第134条规定:民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立。该观点与《德国民法典》第154条、《台湾民法典》第153条的基本观点一致。

本文案例中,在C中介公司代各方当事人签订《房屋买卖居间三方合同》时起,中介合同即成立。

1.2中介合同的生效。

《民法总则》和《民法典》均规定,民事法律行为生效的要件需要满足以下:①行为人具有相应的民事行为能力;②意思表示真实;③不违反法律、行政法规的强制性规定,不违反公序良俗。

本文案例中,《房屋买卖居间三方合同》签订时,C中介公司与购房人A意思表示真实,且合同内容并未违背法律禁止性的规定,该中介合同成立后的状态对于C中介公司与购房人A两方生效。

中介合同的效力待定问题。

2.1效力待定的一般规定。

效力待定合同是指:合同虽已成立,但因其不完全符合法律有关生效要件的规定。因此,其发生效力与否尚未确定,一般须经有权人表示承认或追认才能生效。《民法典》第145171503条将《合同法》第474851条规定的效力待定情形调整为两种情形:①限制民事行为能力人实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效;②行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力;无权代理人以被代理人的名义订立合同,被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的,视为对合同的追认。上述两种情形的合同只有当法定代理人追认、本人追认才生效,否则不会发生法律效力。

本文案例中,多个当事人之间合同的效力状态会根据各方主体的意思表示发生一定的变化。购房人A及其前妻B之间虽然曾经为夫妻,在A在未取得其前妻B授权的情况下,属于无权代理。另外,中介公司C虽然与售房人D签订有委托协议,但是售房人D并未在委托协议中授权售房人D直接签订具有房屋出售性质的中介合同,亦无权代售房人D签订售房合同、决定售房价格,属无权处分。《房屋买卖居间三方合同》系在当事各方均无权代理的情况下签订,此时合同的状态为效力待定,中介公司C只有得到售房人D与购房人A其前妻B的追认,合同方生效。

3、中介合同的解除。

合同解除,是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定,依法解除合同效力的行为。合同解除分为合意解除和法定解除两种情况。

本文案例中,《房屋买卖居间三方合同》各方当事人有明确的意思表示(即买方之一不予追认,卖方尚未追认的情况下)。购房人AC中介公司提出因其前妻B不同意其购买房屋,要求解除合同退回购房定金。C中介公司因一直未取得售房人D同意,遂向购房人A退还了定金,实际解除了《房屋买卖居间三方合同》。此后,售房人D才向C中介公司要求向其交付购房人A交付的10万元定金(即追认其售房签字行为)。在《房屋买卖居间三方合同》已实际解除的前提下,该追认行为已不能产生任何法律后果。

二、人民法院对中介合同纠纷的裁判思路

1、人民法院对中介合同的裁判思路。

本案中,人民法院认为《房屋买卖居间三方合同》签订之初,买卖双方均未授权C中介公司代理购买及出售房屋,此时房屋买卖合同需在得到双方追认的情况下才能生效。在购房人A的前妻B得知房屋购买情况后明确表示不予追认,C中介公司将购房定金退还,此时合同属于协商解除。虽然此后售房人D对该合同进行追认,但合同继续履行的客观条件已不存在。因此,C中介公司基于中介合同已经完成的认识而要求购房人A及其前妻B支付佣金的请求于法无据,人民法院不予支持。

2、中介费支付的基本要求:

中介费的支付应当以中介机构是否提供已经符合中介合同约定的服务为依据。中介机构是否具备中介资格,由行政部门监管,不影响对中介合同效力的认定。如果中间机构已经按照约定促成双方签订买卖合同或者完成交易的,接受中介服务的双方应当按照约定支付中介费。

中介机构作为从事中介服务的专业公司,在提供中介服务时,应尽到必要的、审慎的审查、核实义务,如核实交易信息、核实当事人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。在接受卖方的出售信息后,应严格审查出售物的所有权有无瑕疵,委托代理人的代理权限手续是否完备等,因中介机构未尽审查义务,事后买方与代理人签订的买卖合同未得到出售人追认,进而导致买卖合同未生效的,中介机构无权收取中介费。

三、中介合同履行应当注意的问题

1、“跳单”行为的处理原则。

与《合同法》相比,《民法典》在第965条规定:委托人在接受中介人服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”该条款明确了中介合同较为常见纠纷即“跳单”的处理原则。此前,司法实践中存在:禁止“跳单”条款无效;禁止“跳单”条款有效;禁止“跳单”条款有效,但允许卖方将同一房屋通过多个中介机构挂牌出售等多种裁判结果。

根据《民法典》第965条的规定,委托人是否应该支付中介佣金,关键在于合同的订立是否利用了中介人提供的媒介或者平台,如果委托人通过中介人与买方或者买方建立了沟通桥梁,而后成功订立合同,那么此行为就应认定为所谓的“跳单”,委托人应向中介人支付佣金。但如果委托人通过其他中介机构签订合同,就不符合“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”的规定,不应支付中介费。

2、《民法典》生效后中介合同与行纪合同的区别。

行纪合同是《民法典》增加五种有名合同之一,是指行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动,委托人支付报酬的合同。行纪合同和中介合同的区别如下:

2.1中介合同中的中介机构,限于报告订约机会或媒介订约,其服务的范围有限制,并不参与委托人与第三人之间的交易;行纪合同的行纪人是行纪合同的一方当事人,行纪人以自己的名义为委托人办理交易事务,与第三人发生直接的权利义务关系,处理事务的后果是间接地而不是直接地归于委托人。

2.2
中介合同中的中介机构,是为委托人提供与第三人订立合同的机会,其行为本身不具有法律意义;行纪合同的行纪人则是按委托人的要求,从事购销、寄售等特定法律行为。

2.3
中介合同是有偿合同,但中介机构只能在服务行业有结果或者符合约定时才可以请求报酬,在为订约媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬;行纪合同中行纪人仅从委托人一方取得报酬。

 

结语

“中介”作为一种古老的商业行为,在我国商业史上长期和广泛存在,“中人行”是我国传统“三百六十行”之一,但是在社会主义市场经济环境下,中介行为仍应当不断适应现代法治要求。《民法典》关于中介合同的规定,更好的规范了中介机构及委托人的行为,为中介合同在市场经济中更充分的发挥作用提供了立法保障,有助于市场经济主体更好的利用中介服务法律手段衔接买卖双方,正确匹配交易对象、节约买卖双方的时间、增加市场的合理利用率。

参考文献:

[1]谈乔雪.浅析合同的成立与生效[J].法制博览,201817:232

[2]王利民: 《合同法研究》第一卷, 198页,中国人民大学出版社,2002年版。




 
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